Il contratto di locazione in forma orale non è opponibile al terzo

Un lettore riferisce di avere da poco acquistato un immobile condotto in locazione e chiede se gli sia consentito procedere con lo sfratto del conduttore.

Il lettore precisa, altresì, che il contratto di locazione, apparentemente in vigore dal 2000, non è stato stipulato in forma scritta, bensì vi è solamente un accordo verbale tra il precedente locatore ed il conduttore.

Innanzitutto è bene che il lettore verifichi che il contratto non sia stato stipulato in forma scritta, perché se così non fosse, salvo che l’acquirente abbia assunto verso l’alienante l’obbligo di rispettare il contratto, in ossequio al dettato dell’art. 1599 Codice Civile, la locazione non sarebbe opponibile al lettore.

A maggior ragione se si considera che la locazione è stata stipulata nel vigore della Legge 431/98, il cui articolo 1, comma 4, dispone espressamente che “a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.

La Giurisprudenza, sul requisito della forma scritta, afferma che “in materia di locazioni, a seguito della prescrizione di forma “ad substantiam” dei contratti di locazione abitativa, ex art. 1, comma 4, l. n. 431 del 1998, la prova del recesso del conduttore non può più essere fornita con riferimento all’esistenza di tempestive ed inequivoche manifestazioni tacite di volontà, evidenzianti un’intenzione contraria alla prosecuzione del rapporto, considerato che, allo scioglimento del rapporto “per facta concludentia”, è ormai di ostacolo l’assoggettamento del contratto al requisito di validità della forma scritta.

Anche l’accordo per lo scioglimento, per muto dissenso, di un contratto per il quale la legge richiede la forma scritta “ad substantiam”, deve infatti rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione: sicché sono inammissibili le deduzioni di prova per testi avente ad oggetto la dimostrazione di un tale accordo” (Tribunale Salerno, sez. I, 14 dicembre 2007).

In sostanza, quindi, il lettore potrebbe far valere il proprio diritto a rientrare in possesso dell’immobile senza nemmeno dover procedere allo sfratto del conduttore, con la possibilità di agire proponendo ricorso ex art. 447 bis Codice di Procedura Civile, che prevede l’adozione del più celere rito del lavoro.

^{© Avv. Michele De Bellis, 11 novembre 2008,}