Rumori insopportabili? Anche il conduttore può farli cessare

Un lettore riferisce che dall’appartamento adiacente provengano rumori insopportabili, anche durante le ore notturne, che gli cagionano un eccessivo disturbo.

Il lettore precisa, però, di non essere il proprietario dell’appartamento, ma solamente il conduttore e chiede se gli sia consentito comunque agire per ottenere la cessazione dei rumori molesti, o se, invece, debba sollecitare l’intervento del locatore.

Il Codice Civile, all’art. 844, detta la disciplina delle immissioni e specifica che “il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni … se non superano la normale tollerabilità”.

La Dottrina e la Giurisprudenza sono consolidate nel ritenere applicabile la norma in esame anche in materia di edifici in condominio, cosicché, senz’altro, nel caso in esame sarà possibile applicare la norma del Codice Civile.

Per rispondere al lettore resta, infine, da vedere se egli, in qualità di conduttore, possa esercitare un’azione tesa a far cessare le immissioni intollerabili di rumore, ovvero se debba essere il proprietario in prima persona ad interessarsene.

Comunemente si ritiene che l’azione ex art. 844 Codice Civile possa essere esercitata anche dal conduttore dell’immobile, tuttavia è bene precisare che qualora per far cessare l’immissione sia necessario intervenire con modifiche strutturali dell’immobile da cui provengono le immissioni, in questo caso è il solo proprietario ad essere legittimato a proporre l’azione.

In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione con una risalente sentenza della quale, data l’estrema attualità, si riporta la massima: “L’art. 844 c.c. – il quale riconosce al proprietario il diritto di far cessare le propagazioni derivanti dal fondo del vicino che superino la normale tollerabilità – deve essere interpretato estensivamente, nel senso di legittimare all’azione anche il titolare di un diritto reale o personale (nella specie, il conduttore) di godimento sul fondo.

Tuttavia, nel caso in cui gli accorgimenti tecnici da adottare per ricondurre le immissioni nei limiti della normale tollerabilità comportino la necessità di modificazioni di strutture dell’immobile da cui le propagazioni derivano, si deve escludere che il titolare di diritto personale di godimento sia legittimato a chiedere le modificazioni medesime, così come è privo di legittimazione passiva alla stessa azione il soggetto che, non essendo eventualmente proprietario del fondo da cui provengono le immissioni, non è in grado di provvedere a quelle modifiche della propria struttura che sia condannato a effettuare.” (Cassazione civile , sez. II, 22 dicembre 1995, n. 13069 – Soc. Illiano c. Castellone – Giust. civ. Mass. 1995, fasc. 12)

Tale orientamento risulta consolidato e di seguito si riporta la massima di una recente sentenza del Tribunale di Salerno: “In tema di immissioni vietate ai sensi dell’art. 844 cod. civ., qualora il fondo (nella specie unità immobiliare nell’ambito di un condominio) da cui provengono le immissioni sia concesso in locazione, legittimato passivo della azione diretta alla cessazione delle immissioni è il conduttore se essa sia diretta alla mera rimozione di una situazione lesiva o a fare cessare un’attività ed abbia perciò natura personale.

Se, invece, l’azione ha ad oggetto l’accertamento negativo del diritto di servitù o è diretta ad ottenere una modificazione strutturale dello stato dei luoghi, legittimato passivo è il proprietario.” (Tribunale Salerno, 26 luglio 2007 – Vasaturo c. La Rocca e altro – Corriere del merito 2007, 11 1257).

^{© Avv. Michele De Bellis, 4 novembre 2008,}