L’usufruttuario può stipulare contratti di locazione

Un Lettore asserisce di essere nudo proprietario di un immobile e chiede se l’usufruttuario possa liberamente concedere in locazione tale immobile senza, tra l’altro, chiederne l’autorizzazione al nudo proprietario.

In caso affermativo, si chiede se ci sia un eventuale limite di durata di tale locazione.

L’usufrutto è disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile.

In particolare l’art. 981 prevede che “L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.”

La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario, con la conseguenza che la persona, che attualmente occupa l’appartamento di proprietà del Lettore, non potrà trasferire il suo diritto in eredità a moglie o figli o, comunque, a nessun altro.

Alla morte dell’usufruttuario il diritto di usufrutto si consolida, quindi, con il diritto di proprietà del Lettore, attualmente nudo proprietario.

L’usufruttuario, come detto, può godere ed utilizzare l’immobile, percependone gli eventuali frutti, sia naturali che civili, cioè, come nel caso qui esaminato, il corrispettivo della locazione dell’immobile.

Altro aspetto importante per l’usufrutto che abbia ad oggetto beni immobili riguarda, appunto, la locazione.

L’usufruttuario può, infatti, concludere liberamente contratti di locazione.

Da notare che tali contratti, qualora conclusi anteriormente alla cessazione dell’usufrutto, mantengono la loro efficacia fino alla scadenza, o comunque per il quinquennio successivo alla scadenza dell’usufrutto, con la sola conseguenza che rimangono in capo al proprietario, che dunque ne percepirà il canone locatizio.

Così la Giurisprudenza: “La regola prevista dall’art. 999 c.c. (secondo cui i contratti posti in essere dall’usufruttuario non possono avere una durata superiore al quinquennio successivo alla cessazione dell’ usufrutto ), vale in ogni caso e non può dirsi abrogata dalla legislazione successiva, in particolare dalla l. n. 392 del 1978. Questo perché mentre la cd. legge sull’equo canone detta la disciplina “generale” dei contratti di locazione urbani, l’art. 999 c.c. costituisce – invece – norma “speciale”, in quanto diretta a disciplinare, con riguardo al tempo della cessazione dell’ usufrutto , i contratti di locazione conclusi dall’usufruttuario.” [Cassazione civile  sez. III – 10 aprile 2008  n. 9345 –  Guida al diritto 2008, 18, 69]

^{© Avv. Michele De Bellis, 7 luglio 2009,}