Regolamento condominiale: natura ed effetti

Le scorse settimane, trattando dei vari aspetti condominiali, abbiamo spesso parlato di cose comuni e ripartizione delle spese, facendo spesso riferimento alle tabelle millesimali.

Un nostro lettore, allora, si è chiesto quale sia la “norma” che regoli tutto ciò.

Rispondo al lettore dicendo che all’interno del condominio vige una “legge interna”, il regolamento condominiale, specificamente previsto dall’art. 1138 del Codice Civile: attraverso questo strumento vengono disciplinati l’utilizzo delle cose comuni, la ripartizione delle spese, i criteri da osservare per il godimento del bene nel reciproco rispetto, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

L’art. 68 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, prevede espressamente che il regolamento condominiale debba precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

Traggono, così, origine le cosiddette tabelle millesimali, che esprimono in millesimi i valori dei piani e delle porzioni di piano ragguagliati a quello dell’intero edificio.

Si è soliti parlare di regolamento contrattuale quando lo stesso viene accettato dall’acquirente della singola unità immobiliare all’atto dell’acquisto.

Tale regolamento è, in genere, predisposto dal venditore e diventa parte integrante del singolo atto di acquisto immobiliare

A tale regolamento, posto che è accessorio al contratto di vendita dell’immobile, va applicato il regime delle trascrizioni degli atti relativi ad immobili, anche con riguardo all’efficacia nei confronti dei terzi.

Per questa sua particolare natura, tale regolamento ha la duplice funzione di regolare i rapporti tra i singoli condomini e, in aggiunta, anche tra questi ed il venditore.

Tra le disposizioni regolamentari si può distinguere quelle che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio dalle norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini.

Tra i primi, che hanno natura contrattuale e perciò possono essere modificati soltanto per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini, si annoverano, per esempio, la destinazione delle proprietà esclusive e la modifica dei criteri di ripartizione delle spese, tra le seconde, che hanno natura tipicamente regolamentare e possono essere perciò modificate con deliberazione dell’assemblea adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 del Codice Civile, invece, si annoverano le clausole che regolano le modalità di uso dei servizi condominiali.

Le prossime settimane approfondiremo l’analisi del regolamento contrattuale e tratteremo anche il regolamento assembleare.

^{© Avv. Michele De Bellis, 24 giugno 2008,}