La nuova legge che blocca le compravendite

In tema di cessione di immobili, un recente decreto ministeriale ha provocato una situazione di stallo del mercato immobiliare.

Lo scorso 27 marzo è, infatti, entrato in vigore il D.M. n. 37 del 22.01.2008 recante il nuovo regolamento sulla sicurezza degli impianti.

Innanzitutto si osserva che il nuovo regolamento si applica agli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d’uso, collocati all’interno degli stessi o delle relative pertinenze e se l’impianto è connesso a reti di distribuzione si applica a partire dal punto di consegna della fornitura.

Gli impianti così definiti sono distinti in impianti elettrici, radiotelevisivi, di riscaldamento e refrigerazione, idrici e sanitari, di distribuzione ed utilizzazione di gas, di protezione antincendio e di sollevamento di persone e cose quali ascensori, montacarichi e scale mobili.

Un ambito applicativo estremamente vasto, dunque.

Se da un lato la norma si giustifica garantendo le parti circa la regolarità degli impianti, dal punto di vista dell’effettiva applicazione si onera l’alienante di consegnare all’atto della stipulazione del contratto anche tutta una documentazione tecnico-amministrativa di cui, spesso, egli stesso è sprovvisto.

A sollevare, infatti, le maggiori perplessità degli operatori è stato soprattutto l’articolo 13 del decreto, che disciplina il trasferimento degli immobili.

Questo articolo prevede, in caso di trasferimento dell’immobile, che la documentazione amministrativa e tecnica venga consegnata agli acquirenti degli immobili e agli inquilini.

Sul punto, secondo alcune associazioni di categoria la documentazione amministrativa e tecnica per la maggior parte non sarebbe stata mai rilasciata ed in ogni caso né i venditori né i proprietari locatori ne sarebbero in possesso.

Lo stesso articolo prevede l’obbligo di allegare all’atto di alienazione la dichiarazione di conformità oppure la dichiarazione di rispondenza resa da un professionista o da un tecnico abilitato, nel caso in cui la prima non sia stata prodotta o non sia più reperibile.

Una copia di questa documentazione deve essere consegnata anche al soggetto che utilizza a qualsiasi titolo l’immobile.

L’art. 13 dispone anche che “l’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza”.

La norma non si riferisce solo al venditore, dovendo valere la clausola di garanzia anche per tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale dell’immobile.

Il caos è stato provocato anche dal fatto che la norma, non del tutto chiara, è stata pubblicata in data 12 marzo 2008, cioè solo due settimane prima dell’entrata in vigore, lasciando poco tempo agli operatori del settore per adeguarsi.

Con successivi interventi del 26 e del 28 marzo, pertanto, il Ministero dello Sviluppo Economico ha chiarito alcuni punti.

Tutti i succitati adempimenti, dalla prestazione della garanzia alla consegna della documentazione di conformità o di rispondenza, se rappresentano un’assunzione di responsabilità giuridica dell’alienante circa la non conformità degli impianti alle norme di sicurezza e se la previsione di tale clausola nel contratto è obbligatoria, tuttavia il Ministero dello Sviluppo Economico afferma che la stessa è derogabile con un preciso accordo delle parti. 

Quindi, per ovviare all’onere imposto dalla norma in parola, è sufficiente che entrambe le parti, all’atto della redazione del contratto, dichiarino espressamente di limitare o addirittura escludere la garanzia attraverso la dichiarazione dell’alienante e la conseguente presa d’atto dell’altra parte che gli impianti installati nell’immobili siano in tutto o in parte non conformi alle norme di sicurezza ad essi applicabili.   

^{© Avv. Michele De Bellis, 22 aprile 2008,}