Mancato rispetto della delibera assembleare da parte del condomino

Un Lettore, residente in un edificio condominiale con a disposizione uno spazio comune adibito a parcheggio per i condomini, riferisce di non poter usufruire del posto auto assegnatogli in base alla deliberazione assembleare a causa della condotta inosservante di altro condomino, il quale, peraltro, aveva dissentito rispetto alla maggioranza degli aventi diritto in occasione dell’assemblea straordinaria convocata allo scopo di disciplinare la sosta dei veicoli all’interno del cortile.

Rivoltosi all’amministratore, questi si è astenuto da qualsiasi iniziativa idonea a dirimere la questione.

Quali gli strumenti ad eventuale disposizione del nostro lettore?

Rispetto alla disciplina delle parti comuni dell’edificio condominiale, la legge stabilisce competenze e poteri sia in capo all’organo assembleare che in capo all’amministratore, intendendo assicurare la miglior tutela del pari godimento delle stesse da parte di tutti i condomini.

In particolare, ai sensi dell’articolo 1120 c.c., la maggioranza dei condomini, quando sia anche in grado di esprimere i due terzi del valore dell’edificio, può disporre le innovazioni dirette al miglioramento e comunque all’uso più comodo delle cose comuni.

Con la conseguenza che, in tema di spazi comuni, sarà valida ed efficace la delibera che, oltre che adottata in conformità delle prescrizioni di legge e di regolamento in ordine alla convocazione, informazione, costituzione e maggioranza dell’assemblea stessa, sia anche coincidente con la garanzia per tutti i condomini del miglior godimento e della miglior utilizzazione della proprietà comune, assicurando complessivamente la maggiore efficienza dei servizi in relazione ai diritti di ciascun condomino concorrenti con quelli degli altri, ferma restando la destinazione delle cose medesime al soddisfacimento dell’interesse comune.

Con l’ulteriore conseguenza che il rispetto dei predetti requisiti di forma e sostanza procurano alla delibera de qua efficacia obbligatoria rispetto a tutti i condomini, imponendone l’osservanza anche agli eventuali dissenzienti.

D’altra parte, la legge stabilisce un generale dovere di esecuzione delle delibere legittimamente adottate dall’assemblea dei condomini in capo all’amministratore.

Non solo. Secondo la Corte di Cassazione, tra le attribuzioni dell’amministratore ai sensi dell’articolo 1130 c.c., questi deve vigilare sulla regolarità dei servizi comuni, intervenendo con i provvedimenti necessari a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di ciascun condomino.

Se ciò non fosse sufficiente a stabilire il rispetto della volontà della maggioranza e, per tale via, a tutelare il libero godimento degli spazi comuni da parte di ciascun condomino, posto che l’amministratore è tenuto a tradurre in realtà le determinazioni assembleari legittimamente espresse, il legislatore sancisce l’obbligo per quest’ultimo di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, essendo legittimato – se non tenuto – ad agire in giudizio in qualità di rappresentante dell’assemblea anche contro i condomini inottemperanti agli obblighi da questa deliberati.

Alla luce di quanto più sopra riferito ed osservato, dunque, il nostro Lettore subirebbe quotidianamente la lesione di un proprio diritto da parte di chi, nell’uso dei beni comuni, dovrebbe essergli pari ed in tal senso potrebbe rivolgersi al proprio difensore di fiducia, che, analizzata la situazione in concreto, potrebbe senz’altro consigliare la miglior opportunità fra le molteplici che l’ordinamento offre.

^{© Avv. Michele De Bellis, 15 settembre 2012,}